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东京VS大阪,投资房产我该怎么选?

发布时间:2018-12-28 14:53:51  来源:澳捷国际

说起日本,大家首先都想到东京,但是真正要在日本买房,还是推荐大家首先考虑大阪。不仅仅是因为大阪是最近几年日本楼市涨势最好的地方。

大阪的房价,相对比东京的要便宜一些

东京二手公寓的均价大概要到4-6万人民币,而大阪差不多只要2-4万。买房嘛,价格最重要,价格低,上涨的空间才大。

如今在日本最受欢迎的投资型房产,是一类15-20平米左右的单身公寓,只要四五十万人民币左右就可以拿下。这也是大多数中国投资客的首选。

 

大阪道顿堀心斋桥片区,是这几年日本地价涨得最厉害的片区。

原因在哪里呢?

因为中国人多啊!好吧,虽然有点玩笑的意思,但道顿堀确实是大阪最繁华的商业区,这里是中国人必游之地,在海量的日本攻略中,都必然有道顿崛的一席之地。所以,这个地方能涨起来,还是多亏了我们国人的帮忙。

有数据为证,2017年,日本全国地价涨幅排名前五的地点,有四个在大阪,两个在中央区,两个在北区。

我们再来直接看看房价,大阪都市圈6区(北区、中央区、浪速区、西区、福岛区、天王寺区)近年的涨幅也都超过了20%。

由于房价总体不高,如果在大阪买房,建议大家就买在都市圈中心部。

另外,还要给大家提一个很重要的醒,2020年东京奥运会,2025年大阪世博会,还有赌场也已经确定开在大阪,这些信息相信会对大家决定是否在日本买房起到很大的帮助。

 到底是选择东京,还是大阪?

从投资风险和城市实力的角度看,东京都必然是超过大阪的。

作为一国首都,日本第一大城市,世界超级城市圈,在经济实力上,东京毫无疑问是碾压大阪的。

 

根据日本的官方数据,大阪市的人口不过267万,仅仅是东京23区的2/5,面积223平方公里,尚不到东京23区的1/4。

从人流密度上讲,大阪也是要远远低于东京的,但横向对比的话,这一数据还是要比深圳(面积近2000平方公里,人口1252万)更大,当然不是说大阪就要胜于深圳了,单单是说这个人口密度。

至此,大阪已经落后东京两分。

但大阪是一个旅游城市,根据大阪观光局2016年的数据显示,年访问大阪的外国观光客数达到约941万,这一数据并不比东京落后多少,2016年,东京的海外游客人数为1170万人。

 投资回报率高

做长租的话,大阪的投资回报率跟东京差不多,纯收益4%-6%的样子,要是运气好能捡到一两个“笋盘”,那还可以做到更高,这个回报率和国内比,就相当漂亮了。

上面说的是长租,如果是做民宿短租,这个收益率将更高,即使是10%,也不是什么难事。

做过民宿或者日租的朋友,应该都知道短租最仰赖当地的游客数量。

而地理面积只有东京1/4的大阪,外国游客的数量几乎和东京一样,可见这个城市的酒店需求多么旺盛。同样,游客对民宿和短租日租的需要也一样旺盛。

 

因此,仅从供需关系上看,在大阪做Airbnb(仅作举例),虽然累一点,但是至少不用担心客源。

说个题外话,如果你决定要在大阪投资做民宿,这里有两种方式供你选择:

其一,房子长租给管理公司,每个月获得固定收益。

其二,委托给管理公司,每个月按收益分成。

由于大阪的短租行情很好,所以,大部分人都选择第二种,但风险在于政策。

6月15日,是民宿新法实施的日子,大阪虽然是特区,不受法案中提到的,一投资者最好选择全年都可以经营的带民宿牌照房产。

最后,给大家总结一下大阪房产:

1)大阪属于日本二线城市,房价相对东京更低,总体总价更低,建议买房的话,买在城市核心的位置。

2)大阪市场在日本范围内相对较热,地价涨得比较快,核心区的房价涨势也比较好。

3)利好因素是2025世博会,新赌场将落成大阪。

4)纯租金回报率4%-6%。

5)外来人口多,游客多,做Airbnb很合适。

6)持有成本高,建议长期持有,获得稳定的现金流。


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