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5分钟读懂日本房产投资成本

发布时间:2019-07-05 18:36:28

如果您对日本房产有兴趣,想要投资买房却对五花八门的税收感到头痛,那么希望以下资讯能够帮助到您,今天就为您详细解读日本不动产投资的相关知识,为您计算各种日本房地产的投资成本,为您清算在买房、持有、卖房等环节需要的花费。快来看看吧!

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1买房环节,需要花哪些钱?

如果在国内有过买房经验的人,应该知道在购买二手房时,除了买房的钱以外,会产生的主要费用是中介费、契税、营业税、印花税、土地增值税、权属登记费、个人所得税等。

而在日本买房时除了买房钱外,还有三税三费要付。


1)三税

1、登录税(国税):

房产的产权名义变更时所需的税。(也就是登记到你名下时要交的税)

通常的计算公式为:土地评估价格×1.5%、房产评估价格×0.3%

(注:评估价格是政府征税的指导价,与市场交易价格差距很大,约为房屋总价的50%左右)

2、房产取得税(地方税):

购买房产的税。(购房后半年左右收取)

通常的计算公式为:土地评估价格×1.5%、房产评估价格×3%

(注:评估价格是政府征税的指导价,与市场交易价格差距很大,约为房屋总价的50%左右)

3、印花税(国税):

贴在房屋购买契约书上的印花税票。

房产评估价格(土地评估价+房产评估价)通常为:

500万日元~1000万日元:1万日元

1000万日元~5000万日元:2万日元

5000万日元~1亿日元:6万日元


2)三费

1.房价:

200万日元以下:房产交易价格的5%(不包含消费税)

200万-400万日元:房产交易价格的4%+2万日元(不包含消费税)

400万以上:房产交易价格的3%+6万日元(不包含消费税)

2 、产权转移登记手续费:

代办以上所有手续的司法书士人工费,5万-10万日元不等。

3 、5年间地震火灾保险费:

日本的住宅火灾保险不是强制性的,可以任意加入,每5年更新一次。如果你从银行借了房贷的话,那么就有义务加入住宅火灾保险了。加入地震保险的条件是你必须同时加入火灾保险,每5年更新一次合同。70平米的分售公寓的地震保险金额大约是5万日元。


2持房环节,需要花哪些钱?

在中国购房通常会觉得房子买完就一了百了,其实持有房产同样会产生一些费用,国内最常见的就是物业费。

持有日本的房子还要另交一些税,因为日本的房屋和土地都是个人私有财产,是永久产权。所以和国内相比会多一个固定资产税。

日本房产每年持有的成本约为房价的1%-2%。具体来说有三税四费要付,这些钱是每年都要付的。


三税

1、固定资产税(国税):

每年需向日本政府支付的税。

通常的计算公式为:土地评估价格×1.4%、房产评估价格×1.4%

2、都市计划税(地方税):

每年需向日本地方政府支付的税(支付给该房产所在地政府)。

通常的计算公式为:土地评估价格×0.3%、房产评估价格×0.3%

3、个人所得税:

年租金

0.1-195万日元间    5%所得税;

195-330万日元间   10%所得税;

330-695万日元间   20%所得税。

四费

1、 物业管理费:

每年都要交物业管理费。每套房屋,根据物业公司不同费用也不同,房屋交易时会明确写清。(一户建不需要缴纳)

2、修缮积立金:

这个钱就是用来维护修整房屋的。每套房屋,根据物业公司不同费用也不同,房屋交易时会有明确写清。(一户建不需要缴纳)

3、中介房屋代管服务费:

这项适用于购房用于投资的人,如果你自住也就不产生了。主要是房产中介公司为客人提供购房后房屋及租金的管理服务,代管理项目包括代收租金,代缴费等。通常为月租金5.4%(含消费税)。

4、税理士费用:

日本政府要求所有房东主动申报房租等收入,无论多少套房屋,只需要一位税理士办理申告。

其他可能产生的费用:

1、如果空房,需要重新招租,则会收取1个月的房租作为招租的费用。

2、租客搬离后需要重新装修、更换墙纸、地板等,金额约10万-20万日元。

3、如果房屋室内设备损坏,需要维修,几千至几万日元不等,以实际产生的费用为准。


3卖房环节,需要交哪些钱?

投资房产并不只是满足于坐收房租,当行情合适时,也要择机卖出,获得房产增值的利益。而这个阶段和国内一样,也是需要付税和费用的。

具体来说就是二税一费。


二税

1增值税:

持有5年内:所得税:30%,居民税:9%

持有5年及以上:所得税:15%,居民税:5%

2源泉税(外国客户):

(注:源泉税是外国人的个人所得税的叫法,第二年正常进行纳税后会全额退还。)


一费

1中介费:

房产交易价格的3%+6万日元+消费税



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